EB-5避坑指南：掌握4大甄选原则+4大筛选流程

结合EB-5行业经验和典型问题项目的教训，本文总结出：4大甄选原则，每一条都对应解决一类风险。

1. 原则一：先查“背景”——排除“不靠谱的人”

核心目标：避开欺诈型、经验不足型项目

具体怎么做：

查“人”：看区域中心、开发商股东及核心负责人的履历——从事EB-5/地产行业多久？做过多少个项目？有没有失败记录（比如之前项目烂尾、投资人投诉）？信用记录如何（可通过美国信用机构Equifax查开发商的企业信用）？

查“合作逻辑”：区域中心是怎么和开发商合作的？是长期稳定搭档，还是临时拼凑？。

查“自融”：直接问项目是否存在“自融”（开发商就是区域中心，用EB-5资金投自己的项目）？如果是自融，要问清原因和资金监管措施——比如是否有第三方托管，资金只能用于本项目建设？

2. 原则二：判“前景”——避开“扛不住大势”的项目

核心目标：筛选出能抵御经济波动、有稳定现金流的项目

具体怎么做：

看“大趋势”：结合当前降息周期、政府政策判断——比如现在美联储降息，Multifamily出租型公寓（租赁公寓）的需求在上升（抵押贷款利率下降，部分人暂时不买房，转向租房），2025年9月空置率已降至5.7%，这类项目抗风险能力强；而非核心地段的写字楼，受经济周期影响大，要谨慎。

看“当地供需”：比如要查当地租赁公寓的市场需求（人口净流入多少？年轻人就业情况如何？）、当前供应（现有公寓空置率多少？）、未来5年供应（政府批了多少新公寓项目？）——如果需求大于供应，项目现金流有保障。

看“资本偏好”：参考同类项目的“资本化率”（年化收益率）——比如当地优质租赁公寓的资本化率在5%-6%，如果项目宣称能到8%以上，就要警惕是否夸大收益；如果低于4%，则说明项目吸引力不足，未来退出可能有难度。

3. 原则三：审“文件”

——避开“藏陷阱的条款”

核心目标：防止法律文件“埋坑”，保障投资人权益

具体怎么做：

核对“PPT与PPM一致性”：很多项目PPT讲得天花乱坠，但正式的《私募发行备忘录》（PPM）里有隐藏条款。比如PPT说“本金3年返还”，PPM里却写“根据项目现金流情况，返还时间可延期”，这种不一致的项目要直接排除。

看“法律文书倾向性”：分析文件——比如违约条款，是只罚投资人，还是也约束开发商？如果条款只保护开发商，要谨慎。

查“可执行性”：比如就业创造计算，文件里是否明确“用什么方法计算就业”（是RIMS II模型，还是实际雇佣人数？）？就业数量是否达标（每个投资人需创造10个全职就业）？如果就业计算模糊，未来绿卡申请可能出问题。

4. 原则四：看“推广”——避开“过度依赖中国市场”的项目

核心目标：防止项目因募资不足停工

具体怎么做：

查“全球募资比例”：如果项目90%以上的资金依赖中国投资人，一旦中国市场募资不及预期，项目可能停工；反之，如果全球募资比例均衡（比如中国30%、欧洲25%、中东20%），募资风险更低。

看“中国市场广度”：参与推广的移民公司有多少？

问“最低募集额度”：比如项目需要募资5000万美元，最低募集额度是3000万美元——如果募资没到3000万，项目是否能启动？如果不能，投资人的资金是否能退还？这些要在文件里明确。

4大筛选流程，把风险“拦在门外”

有了甄选原则，还要靠流程落地。我们内部的项目筛选流程分4步，每一步都有明确的“淘汰标准”，确保最后推荐给客户的都是优质项目：

1. 第一步：大量甄选——“广撒网，多捞鱼”

目标：覆盖足够多的项目，避免遗漏优质标的

动作：和美国50+区域中心、20+优质开发商建立合作，每季度收集20-30个EB-5项目，涵盖不同类型。

淘汰标准：直接排除“硬伤项目”——比如开发商有欺诈记录、项目不在预留签证区域（需排期10年以上）、没有第三方资金监管的项目。

2. 第二步：初步筛选——“筛掉明显不合格的”

目标：快速缩小范围，聚焦10个以内潜力项目

动作：用“背景调研+商业前景”两个原则初筛——比如查开发商过往项目成功率（低于80%的淘汰）、项目所在区域人口净流入（近3年为负的淘汰）、资本化率（偏离当地平均水平2个点以上的淘汰）。

3. 第三步：法律文件审核

目标：排除法律风险，确保文件合规

动作：重点查PPM条款、就业计算、资金监管协议。

淘汰标准：比如资金监管账户由开发商自己管理（无第三方）、就业计算存在“水分”的项目，直接淘汰。

4. 第四步：实地考察——“眼见为实，耳听为虚”

目标：验证项目真实性，避免“纸上谈兵”

动作：每年组织2-3次美国实地考察项目现场：

1、看“地块现状”：是否已拿到土地使用权？是否有拆迁纠纷？

2、聊“当地合作方”：和项目所在地的政府官员、物业管理公司沟通，了解项目是否符合当地规划、未来运营计划是否可行；

3、查“开发商过往项目”：去开发商之前建成的项目现场，看入住率、租户反馈，看到开发商过往项目入住率95%，租户满意度高，才进入最终推荐名单。

淘汰标准：现场考察发现“与文件不符”的项目——比如文件说“地块已平整”，实际还是荒地；当地政府说“项目规划还在审批中”，文件却写“已获批”，直接淘汰。

结尾：EB-5投资，“稳”比“快”更重要

对投资人来说，EB-5不仅是“拿绿卡的工具”，更是一笔重要的资产配置。现在距离2026年9月30日（《EB-5改革与诚信法案》祖父条款截止日）还有时间，这段时间既是“窗口期”，也是“风险期”——选对项目，就能顺利拿绿卡、拿回本金；选错项目，可能面临“绿卡没拿到，本金也亏了”的困境。

记住：好的EB-5项目，一定经得起“背景查、前景判、文件审、实地看”的考验。如果自己没精力做这些，建议选择有成熟甄选体系的移民公司——毕竟，专业的事，交给专业的人做，才更放心。

你对EB-5项目甄选还有哪些疑问？如果想要了解更多关于投资移民的内容，我们鼓励您在空闲时间与绿野移民的在线顾问取得联系。