摘要：希腊黄金签证，正在进入“严监管”阶段。过去几年里，一些围绕低价配资、返款操作、“低于25万欧元拿永居”等宣传方式形成的灰色操作，如今被官方正式点名清理。
2026年4月，希腊政府连续发布多项官方文件，明确表示将严查以“配资走账”“虚假成交价”“变相返现”等方式规避投资门槛的行为。对于违规案例，未来不仅可能被取消居留身份，还可能面临罚款、拒绝续签，严重者甚至会被移交税务及反洗钱部门调查。
4月21日，希腊主流媒体刊登官方消息，直接指出：凡是低于25万欧元的宣传，或通过借款、配资等形式完成低于法定金额投资的情况，都可能被取消黄金签证资格。
紧接着，4月22日，希腊移民与庇护部发布第9号官方通告（Εγκύκλιος-ΣΕΣΣΕ-9η），针对第5038/2023号法第100条“投资者永久居留许可”进行了更细化解释。
该文件由移民政策秘书长 Konstantina Papakosta 签署，并同步发送至财政部、发展部、公民保护部、独立公共收入管理局（AADE）以及反洗钱机构，释放出的信号已经十分明确：针对黄金签证违规操作的联合监管正在启动。
此次整顿，与希腊黄金签证近两年的门槛调整有直接关系。
按照现行政策，雅典、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼以及人口超过3100人的热门岛屿，投资门槛已经提高至80万欧元；其他地区则为40万欧元。
目前仍可适用25万欧元门槛的，只剩三类特殊项目：商改住、工改住、文物修复。
门槛提高之后，市场上却陆续出现了大量“低价永居”宣传。
部分中介开始以“18万欧元拿希腊身份”“23万欧元一步到位”等口号吸引客户；还有一些项目通过返租、装修补贴、返还家具款、虚高合同、低价走账等方式，变相降低实际投资金额。
在希腊政府看来，这类行为已经超出了政策允许范围。
官方认为，这不仅属于误导宣传，也破坏了黄金签证项目本身的可信度。
此次通告中，希腊政府首次把处罚逻辑讲得非常细。
凡是存在以下行为，都可能被认定违规：
针对上述情况，官方将启动三层处罚机制。
行政层面：包括取消居留身份、拒绝续签以及追加罚款。
执法层面：案件可能被移交税务部门及相关执法机构。
如果涉及资金异常、虚假交易或洗钱嫌疑，还会进入司法调查程序，由反洗钱机构进一步审查。
通告第23条特别强调：
一旦确认存在规避第5038/2023号法第100条规定的行为，即便此前已经获批居留许可，也仍然可能被撤销。
这意味着，未来“先拿身份、后补风险”的操作空间正在迅速缩小。
值得注意的是，25万欧元并没有彻底取消。
不过，适用范围已经被严格限定。
目前仅剩以下三类项目仍可使用25万欧元门槛：
1. 商改住
原本属于商业用途的物业，例如办公楼、商铺等，需要正式改为住宅用途，并且用途变更必须发生在2024年4月5日《第5100/2024号法》生效之后。
完成改造后，才可以申请永居。
2. 工改住
原工业厂房改建住宅项目，同样需要完成正式用途变更，并且过去5年内不能存在工业运营记录。
3. 文物建筑修复
购买受保护历史建筑并进行修复。
申请人在首次续签前，需要完成修复工程并通过审批。
这三类项目虽然不受120平方米限制，但官方也增加了更多限制条件。
例如，通告明确要求：
所有投资必须对应单一房产
“商改住”物业禁止用于共享平台短租
改住宅后不得再改回办公或商业用途
更关键的是，25万欧元通道只能使用一次。
也就是说，通过商改住、工改住或文物修复取得身份后，该房产未来若转售给其他第三国公民，新买家将无法继续按25万欧元申请黄金签证，而必须按照40万或80万欧元标准重新投资。
根据希腊移民部截至2026年2月公布的数据，中国公民目前共持有10,593张黄金签证，占总量48.1%，依旧是希腊黄金签证最大的海外投资群体。
其后分别为土耳其、黎巴嫩、伊朗、英国、以色列、美国、埃及、亚美尼亚和塞尔维亚。
这意味着，此轮监管升级，对中国市场的影响会非常直接。
过去几年里，一部分投资人更关注“最低成本拿身份”，而现在，希腊政府已经开始把重点重新拉回“真实投资”和“资金合规”本身。
未来，无论是低价配资、返款模式，还是所谓“超低门槛永居”，风险都会明显上升。
对于申请人来说，项目真实性、资金路径、合同金额以及房产用途，都会变得越来越重要。
在当前环境下，选择正规开发商、确保真实成交、避免灰色操作，已经不仅仅是“稳妥”，而是影响身份是否能够长期保留的关键。
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