科普:在国外,房产税都是怎么征收的?

美国房地产税(real property tax)的征收经过以下几个步骤:

1.确定房地产的公平市场价值(fair market value);

2.确定房地产的评估率(assessment ratio);

3.确定评估值(assessed value);

4.确定减免(exemption)价值;

5.确定应税价值(taxable value);

6.确定税率(tax rate);

7.确定应纳房产税税额(tax due)。

在美国各个州,房产税的额征收也有差异。如加利福尼亚州规定:房产税不得超过房产市场价值的1%;评估值的每年增幅不得超过2%;在房地产重新交易的情况下,则按市场价为依据计算、缴纳房产税。

英国的苏格兰、英格兰和威尔士根据房产是商用还是居住,采取不同的房产税征税办法(商用房地产称为“rates”;居住用房地产称为“council tax”)。对于居住用房产,划分为不同等级(band)。英格兰和苏格兰将房产价值折现至1991年4月1日,并根据折现价值的不同分为8个等级;威尔士将房产价值折现至2003年4月1日,并将折现价值分为9个等级。每个等级的房产适用不同的税额,税额随着级别的升高而递增。

韩国的房产税包含地方房产税(local property tax)及综合不动产税(comprehensive real estate holding tax)。地方房产税区别对待土地、住宅和商业用房,分开征收,同时针对土地和住宅的不同类型确定不同的税率。地方房产税政策遵循奢侈性房产从高适用税率的原则。综合不动产税按照累进税率征收,收入归中央政府。

美国、英国、澳大利亚和加拿大等典型国家房产税的主要特点有:一、税基较宽(broad tax base)。绝大多数房产和土地均需缴纳房产税,仅有部分非营利性组织拥有的房产和土地不在应税范围之内。对被纳入应税范围的房地产,政府也会给予一定的免税额(exemption)。

二、实行从价税(ad valorem tax)。从价税意味着房产税是按照房地产市场价值的一定比例课征。房地产价值高,则应纳房产税额高,反之亦然。三、房产税收入弹性低(inelastic)。在经济繁荣时期,房产税收入的增长幅度会低于经济的增长幅度;在经济衰退时期,房产税收入的减少亦会小于经济的缩减程度。因此,房产税收入抗经济周期波动性较强。

四、房产税为地方政府的重要财政收入。“重要”意味着该收入至少为地方政府自有财政收入的一半左右。五、房产税是一种地方税。“地方税”意味着地方(在一定约束下)有权确定房产税的税率和税基,并据此征收房产税,同时决定该税收入的使用方向。

六、房产税是一种受益税(benefit tax)。房产税的主要用途为基础教育、公共安全、辖区道路等外溢性较小的公共服务。缴纳税款的纳税人是居住在该辖区的人,同时也是享受相应公共服务的人,房产税的收支是相互关联的。

七、房产税的收支通过直接民主(direct democracy)的机制实现。房产税的收支过程是在一个透明环境下完成的。收支过程作为一个公共事项,由辖区居民通过直接民主的机制加以实现。因而,这一过程对促使地方政府官员更负责任地为居民服务和抑制腐败有较好的效果。

典型国家房产税税率通过民主的过程按照“以支定收”的程序确定,具体包括三个步骤:

一、通过政治程序确定地方政府公共支出的额度。公共支出额度由地方政府需要提供公共服务的数量和质量来决定,公共服务的数量和质量由辖区居民通过公共选择机制来实现。

二、通过政治程序确定支出额度中来自房产税收入的比例。

三、用需要筹集的房产税收入作为除数,除以房产税税基,测算出房产税的名义税率。在很多情况下,地方政府会通过一些技术性设置,对不同类型不动产的实际税率进行区分。一般情况下,工商业不动产的实际税率高于居住用不动产;居住用不动产的实际税率高于农业用不动产。

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