移民百科:海外买房,遇到拆迁怎么办?

论及中国人最喜欢买的东西是什么?答案一定是房子!房子对于中国人的意义从一个住所、一个家,到如今,更是确保资产保值且有所增益的理财方式。随着楼市的发展,越来越多的国人开始热衷于海外购房。海外买房,一个看似光怪陆离的玻璃球,因为各国法律有所不同,如果不懂门道,其中的弯弯绕绕有很多陷阱。只是盲目的跟风,一着不慎,就容易掉进海外购房的坑里!

今天我们就来聊聊,海外买房的拆迁问题。

01地皮的合法性

近年来,随着去东南亚旅游的热潮来袭,东南亚房产投资开始发力,泰国权威机构显示,高档酒店和公寓是如今我国民众海外购房投资的热门选择,根据三方机构的统计数据,在全球各国的租金回报率排行中,泰国被列为东南亚首选房产投资回报高收地之一,年平均回报率在6%~8%浮动,其中黄金地段、旅游发达地区房产的租金收益更能达到8%~15%。尤其是曼谷高端市场的高档豪华住宅,因不断吸引外国投资,房价近几年正持续上涨。

但其中隐藏问题也不少,首当其冲的,就是所有权合法性的问题。

清迈的安纳塔拉酒店是一家在国内知名度、好评度都很高的度假酒店,小红书上的知名博主将它列为:「泰国必打卡地」。

酒店前身是英国领事馆,这里更是2007年刘德华、吴彦祖饰演的电影《门徒》的取景地。

安纳塔拉酒店其实已经经营了很长的时间,虽然几经易主,却始终繁荣不衰。酒店如今的持有者是JBB有限公司。在此之前,酒店经过数次转手,都没有任何问题。但就在JBB有限公司接手没多久,这家酒店就被人举报非法占用自然保护区土地。

作为业主的JBB有限公司很快向法院递交了这块土地的地契,证明其拥有对这块土地的合法所有权。但法院判定的判定结果却出乎人的意料:这份地契是假的。

于是,2019年1月份泰国清迈的安纳塔拉酒店被强拆。更值得注意的是,在不属于你的土地上修建的违章建筑物,在很多国家的法律中,强拆是不会进行任何赔偿的。

可以说,在国外,因为法律的规定不同,所有权判定具有极高的随意性。同样一片土地,握在有些人手里,是合法的,而握在有些人手里就是非法的。而作为海外投资者,这些都是难以避免的“隐形陷阱”。

02「外来入侵者」的合法化

在海外买套房,可能还没拆迁就要变成拆迁的执行者。

squatter

指的是那些擅自占用他人闲置的土地和住房的人。

作为海外房产投资者,由于你常年不在当地居住,其实有很多缺乏管理的住房都被当地的squatter所侵占。

这是因为有的国家有着这么一条法律:

如果擅自占地者占用财产并支付账单超过12年,他可以逆权拥有这套房产。

比如澳洲,就有这么一件活生生的例子:

在澳洲悉尼的一位老太太,通过一次性支付租金的方式,将房子长租给了一个叫做格里姆斯的女士。

1998年,由于房东的后代对这套房子毫不知情,随着房东和租客格里姆斯女士相继去世,房屋被闲置下来。同年,一个叫做Gertos的人发现了这栋房屋,他将房子简单装修,换了门锁后租了出去。

2017年,在“依法”纳税19年后,他正式向法院提交申请,要求正式拥有这套房子。由于原房东死前没有留下遗嘱,她的后代直到警察在2017年找上门来,才知道自家原来在悉尼有一套房产,由此开始了为期两年的产权争夺。

2019年的6月4日,法院作出判决,将这栋170万澳元的房产判给非法侵占者Gertos所有。

有着这样“奇葩法律”的并不只澳洲一个国家。比如在坦桑尼亚,这里的法律对租客十分友好,这里的租客打不得、骂不得。如果惹得租客不开心,开始停交房租,作为房东甚至需要几年甚至几十年的时间来将他合法驱逐。

03拆迁赔款慎做决定

如果一切顺利,进入拆迁赔款环节,这时候就要对拆迁的情况进行分类讨论,做决定也要慎重了,不然可能一不小心成为“炮灰”。

拆迁可以大致被分为商业拆迁和政府拆迁。

商业拆迁

如果碰到的是商业拆迁,也就是开发商作为一般民事主体,基于纯商业性质的拆迁。「那么第几个接受开发商补偿款」就成为首要考虑的问题。

拿美国来说,各个州在这个问题上的法律不尽相同。

如果是共管公寓的话,有的州必须是100%的业主同意才能拆迁,而有的州只要是80%的业主同意就能拆迁。就拿美国弗罗里达州来说,起初《公寓法》是要求100%的业主同意才能拆迁。后来,出于保护业主免受飓风等自然灾害的考虑,2007年,公寓法修正案将这个比率下降到80%。

虽然修正案还规定了10%的业主不同意,就具有否决权。但在实际操作的过程中,开发商可能快速接管董事会,然后在业主发起否决投票之前,修改公寓章程,让该规定无效。在这种情况下,开发商就能够用评估价强行收购剩下的房产。

因此,如果是在拆迁无需经过100%业主同意的国家和地区,一定要积极参与业主委员会的活动和讨论,不要坚守到最后,避免成为最后被评估价收购的那帮人。

政府拆迁

如果遇到了政府拆迁,就涉及到Compulsoryacquisition,也就是强制征收,在这个问题上各国的法律都不尽相同,因此“被拆迁”的几率也各不相同。

整体来说,英国和部分英联邦国家的政府强制征收比较困难。因为大部分土地属于私人家庭。政府基本上没有权利控制干涉遇到部分人死也不愿意卖掉自己的土地,不愿意搬走,政府也只能放弃拆迁。而且欧洲文物保护法律一般都非常严谨,各种条件规则,也不是政府和地主所能轻易避免的。

以英格兰和威尔士来说,依据1990年的城乡规划法,出于地方经济、社会、环境的利益考虑,地方政府是可以对私有土地进行强制购买的,但必须经过内阁大臣批准。

由于这是一件很不具备操作性的事情,所以我们经常看到英国的道路建设需要绕开居民住宅修建,于是就很容易出现下面的情况:

整体来说,在基础设施建设相对完善的发达国家,由于基础设施修建的需求量不大,当届政府一般会选择将强制征收这种麻烦事推到自己的选举任期之后,交给后面的继任者。基础设施修建需求比较旺盛的发展中国家,整体来说都不会太友善。

比如南非,对涉及公共利益的项目启动无偿征地活动,引起过民众的抗议:

在房地产投资的“宠儿”——泰国,情况也不容乐观:

泰国王国宪法第2560条37款不动产征收法规定:

在国家需要使用土地建设来实现有益于国家和人民的行动时,国家可以通过多种方式(租贸和征用)获得土地使用权。在征用的情况下,国家无需获得土地所有者的同意,可以利用法律规定将私有土地划为国家所有权,但条件必须通过公平补偿原则。

泰国征收的目的有四个类别:公用事业、国防、自然资源开采、其他公共福利。

除此之外还有两种情况:一个是全体永久产权居民投票同意;另一个是地上附着物完全损坏,在业主不愿意出钱进行修复的情况下,泰国政府也可以收回你的房产。

然而,泰国的公平补偿原则有的时候并不是真正的公平补偿。采取的补偿标准,是土地局的评估价+房子装修费用赔偿。因此,容易出现评估价远低于市场价格的情况。

即使是评估价与市场价一致的情况,也存在着很多的问题和冲突。比如2019年4月的一次大规模情愿活动,就是泰国81号公路建设的过程中,双方就以市场价进行赔偿的事宜达成了一致。但是合同签了,赔偿款却始终没有到位。

最后,我们想提醒的是,海外购房市场中风险和机遇并存,在海外投资房产、地产之前一定要仔细研究当地的法律和历史案例,防范各类状况和风险。

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