英国买房注意事项有哪些?英国买房流程有哪些?

现在有很多的朋友都准备到英国买房,因此英国的房产市场还是不错的,那么英国买房注意事项有哪些?英国买房流程有哪些 呢?今天绿野移民就给大家具体介绍下这些问题,以供参考。

英国买房注意事项

英国买房注意事项

英国买房并不难,教你如何在英国买房!

第一步:确定购房费用及贷款

很多人一提到买房,首先就会想到先看房。其实不然,如果咨询买过房的人,他们会告诉你,如果想买房,首先还是得先聊钱。绝大部分在英国工作的人都会考虑贷款买房(如果你家里特别有钱,当然也可以考虑做Cash Buyer全款支付)。如果你需要贷款的话,请务必在你看房之前了解你能从银行贷多少钱,很多人先去看房,结果看上了,贷款却贷不下不来或者出问题。为了避免这种情况,大家到任意的银行去了解他们的贷款产品进行对比(或者直接找贷款Broker中介,他们会帮你比价),会有专门的Advisor帮你计算你可以贷款的金额和银行的Terms,再加上自己的存款,就能算出来你可以购买多少钱的房子(Your Budget),在购房前获得一个Mortgage in Principle,再去看房给offer的话,被接受的几率会比没有更快,因为卖家知道你的贷款差不多是没有问题了。除了贷款以外,如果你的钱是从中国来的,请各位一定要注意钱的来源,贷款的时候银行是会要求看你的存款来源的,如果无法证明来源,就算钱到了你的英国账号,银行也可能会拒绝你的贷款。这几年英国银行查得很紧,尤其是想要Cash Buy全款支付的朋友,请先把钱的问题都解决以后再开始看房。

第二步:看房做调查

英国出售的房大部分都是二手房,如果想买新房的话,我建议大家直接去找开发商,通过开发商的网站预约看房,看上后想订的话,他们从销售到贷款到法律提供一条龙服务,通过他们办理所有的买房手续会比较放心也是最方便的。英国最大的两个房产租售网站有Rightmove和Zoopla,大家在这两个网站上可以看到所有正在出售的房子,包含图片、地理位置、价格、格局图、中介信息、周边环境等。如果你对英国的房型和房价不太了解的话,多去这两个网站做做调查,如果看到心仪的房子,即可联系中介进行预约看房。看房的时候也要考虑自己是想要Leasehold(不是永久权限有期限,最多有1000年,那也就类似是永久产权了……)还是Freehold(永久地产权),新房和Flat通常都是Leasehold,如果是的话,要问清楚年限,物业费Service Charge啊Ground Rent什么的。

第三步:出价 Make an offer

钱没问题了,房子也看上了,下一步就是出价给Offer的环节了。英国的二手房是可以“讨价还价”的,毕竟都是私人出售,每个人卖房的初衷不同,如果有人很需要钱想要尽快脱手,价格低点也是可能会被接受的,还有就是中介在中间也会做出一定程度的影响,比如一套房子已经在市场上放了一阵子了,不是很好卖,或者房价市场不好,他们也会劝买房的人接受低的Offer,当然如果你看上的房子或者地段特别抢手,卖家是应该不会低价出手的。给Offer还是挺有技术含量的,太低了不被人接受,高了吧一镑两镑也都是自己的钱,我的经验是通常中介为了促成这个买卖,当你告诉他们你的Budget以后,他们带你看的房是绝对符合你的价位的,如果中介带你看的房子高于了你的价位,这意味着这个房子应该是可以“打折”的。看房的时候记得问中介这个房子什么时候开始卖的,房主为什么卖房,卖家会不会接受便宜点的Offer,这些问题中介没有什么理由会不告诉你。还有一个就是要做好周边房价的调查,看看同地区同类型的房子别人都卖多少钱,心理价位首先要有,再出Offer。如果你的Offer被卖家接受了,你要确保中介把你这套房子从买房网站上撤下来,或者加上一个“Under Offer”的标识。如果是买新房的话,销售可能会让你支付订金。

第四步:申请贷款,找买房律师

这个环节应该是买房最“头疼“的环节了,因为牵扯到专业领域我们普通人不了解,还有一大堆的合同要看要签,而且这个环节也是最漫长的。通常你的买房中介都会给你介绍贷款中介(Broker)和买房律师,使用他们的资源是最方便也是最保险的。只要找到帮你处理贷款和律师,谈好价格之后他们就会告诉你做什么了,等于从给Offer到最后拿钥匙,你只需要准备材料就可以了,中途出现任何问题他们都会告诉你并且尽量帮你解决(只要不是你自己的钱来源出问题)。

第五步:交换合同

你找的买房律师会帮你起草合同,在英国购买二手房是一定要律师对接律师进行交易的,私人是不可以直接买卖的。交换合同算是买房最重要的一步了,如果没有“Exchange Contract“,在法律上来讲,如果你购买二手房,就算你的Offer被卖家接受了,这个房子也不是你的,卖家和你都可以终止这个交易,所以中介的存在就是为了Secure这笔交易,会一直催你赶紧交换合同,如果你真的找到了自己的Dream Home,那你也应该尽快促成交换合同。交换合同的时候就需要支付你的10%定金和首付余款,如果买新房的话,根据有经验的朋友说,有的开发商会在你订房的时候根据你房子的价格收订金,然后交换合同的时候支付首付。

在英国买房,以上五个流程是必须经过的,其实从订房子到拿钥匙,如果是Leasehold,可能比较累的是等待(2-3个月),因为你的律师需要帮你做大量的Research确保你的房子没有问题,如果有问题的话这个时候你的律师会Highlight给你,如果一切都没有问题,也还会有大量的材料需要你准备、阅读和签署。不得不说精神压力是一定会有的,但流程并没有之前想象的复杂(Freehold由于律师不需要做太多Research所以很快就可以交换合同)。大家记住最主要的还是找到好的房源中介或开发商,贷款Broker或者是银行以及买房律师,你反正都要支付他们费用,还是让专业人士来帮我们搞定复杂的环节吧,我们要做的就是确保自己的钱到位,找到自己喜欢的房子,等着付钱拿钥匙就好了。

最后,再给大家提醒一些买房的附加开销,你需要准备的钱可不仅仅是首付或者全额房款。你需要支付贷款费,律师费,如果你在英格兰、威尔士或北爱尔兰买房的话,还要额外支付政府印花税,英文叫做Stamp Duty,这个税是根据房子的价格收取的,只要是超过£125,000的房产就必须要交,但如果是First-time Buyer是会有折扣的。如果你是在苏格兰的话,你不需要支付Stamp Duty而是支付Land and Building Transcation Tax。委员听说有的新房促销,会免Stamp Duty作为福利哦。除了这些硬性开销以外,装修搬家的费用大家也要考虑到自己的Budget内,尤其是购买新房的朋友,做好准备开发商会让你购买很多东西的。

中国人如何在英国买房

在英国购房的程序与房产过户的手续并不比其他国家复杂,传统的房产交易方式主要有三种:

私人协约式出售

这是最常见的房地产交易方式,当房地产买卖双方对交易价达成一致后即可开展交易程序。

期房出售

严格的讲,这只是私人协约式出售交易的一种特例。因为商品房尚未竣工,出售的程序可能略有差别,无论是哪一种出售交易方式,买房的具体步骤基本是相同的。

拍卖或竞标式出售

此类交易,卖家在拍卖会前打出拍卖广告,在拍卖会上买家通过竞价方式确立最终的交易关系。

英国买房注意事项

英国买房注意事项

中国人在英国买房流程

第一步:协商房价

买家对选中的房产出价,经过与卖家的反复协商,买卖双方敲定最终成交价格。房屋中介一般会从中撮合,以促使交易达成(但房屋中介是站在卖家一方的立场, 而不是买家)。 在这个阶段,虽然买卖双方在房产价格上达成一致,但交易还不受法律保护,购房者根据自己的意愿可以自由终止房产交易的进行。但除非必然,多数购房者都不会在这时采取这种浪费自己和他人时间的损人不利己的行为。

一般以私人协约式出售的房产,在讲价阶段不需要交押金。 但如果是购买期房,开发商通常会索要一笔数量较小的定金,大致1000镑(1万人民币)左右。

在出价阶段,房屋中介所提供的任何关于房产的描述必须准确(但仅限于中介向购房者展示的信息)。根据英国法律,除了房屋节能性能的信息以外,卖家没有义务向买家提供任何房屋细节。因此,关于所选房屋,买家一定还有很多不知道的方面,这些都会在接下来的几个购房步骤中逐渐分晓, 直到最后依法签订合同。

通过拍卖竞价购买房产,第一步有很大的不同。在拍卖会上一旦竞价成功,落槌定案后,便等同签订了买卖合约。自然,房主会在拍卖会之前提供比私人协约式买房时更详细的房产资料。

第二步:房屋评估鉴定(及贷款申请)

房屋评估鉴定师将对房屋的建筑结构,目前状况和安全系数等做出详细的报告总结。对房屋做评估鉴定并不是买家必须采取的买房步骤,但如果房屋是通过银行贷款购买的,银行通常会要求买家出示房屋评估鉴定书。如果鉴定师认为房子没有大的严重问题,买家的律师将进入下一步去调查房产的合法所有权;而银行(如果准备申请贷款)将正式办理相关贷款手续。

第三步:查证房屋所有权的注册登记档案

买方律师在国家地产登记局(UK Land Registry)查证该房屋所有权的注册登记档案是否属实。这里的登记档案记录了目前房产的所人,房产土地所有权的性质(是永久产权房还是土地租借产权房),以及房屋周边土地归属的具体划分。登记档案还会记录此房产是否在法律上存在任何特别限制,这些限制可能会对房产价值产生影响。买方的律师同时开展对房产相关背景的全面调查,包括从政府部门收集该房产所在地域环境,排水系统和未来建筑规划等方面的信息,调研可能给房产带来负面影响的客观因素,例如是否靠近嘈杂的马路或工厂等。

第四步:签署合同

如果房屋的注册登记档案和房产实地背景资料都没有大的问题,买方和卖方律师将着手起草房产买卖合同,合同条款内容都按照规定有章可循。双方一旦签署了合同,房产交易就将受到法律保护。通常买家会在此阶段向卖家支付房价的5~10%做为押金。

如果是通过拍卖购房的,一旦竞价成功,落槌定案,就相当于买家卖家签定了购房合同。

期房的购买也需要签署合同,与购买已经建成的房屋不同,购买期房通常是在价格协商完成后即签署合同。

第五步:房地产交易的完成

绝大多数私人协约式交易的房产,从签署合同到最后的交易完成,即交付房款,通常需要1个月的时间。在这段时间里,买家一般会为新房做准备(例如为新家添置家具等);银行也会利用这段时间把购房者申请的贷款转账给买方律师,最终经过卖方律师,进入卖家的账户。买家的名字也会随后记录在国家地产登记局(UK Land Registry) 的注册登记档案里。

购买期房时,从签署合同到最终房产接交之间可能会隔很长时间。这段时间内,特别是房屋将近竣工时,买家可以到工地勘察房屋是否按标准建成。有经验的期房购买者,这时会邀请房屋评估鉴定师同行,以及时发现建房缺陷,这样可以督促房地产开发商在竣工交房之前弥补建筑上的不足。

英国买房贷款的注意事项

包租婆贷款

国内申请者在英国能拿到的贷款大部分是Buy To Let Mortgage,为了方便理解,我们给他起个外号,叫“包租婆贷款”。这种贷款只给那些买下来就用于出租的房子,还房贷的资金来源于房租。

包租婆贷款性质上还是房屋抵押贷款,就是咱们把要买的房子做为抵押品来向银行借钱。跟自住房不同,包租婆贷款的月供需要由这个房子的房租支付,理论上将不需要我们自己掏钱养着它。

包租婆贷款的还款方式有两种,一种是本息一起还 repayments,和国内的购房贷款差不多的。另一种是只还利息 interest only,就是每个月只还利息,本金在贷款期结束后一次性还清 。

还款方式PK

这两种还款方式各有千秋,本息同还比较稳健,每月还的多一些,但是贷款期结束,房子就是咱们的了。Interest Only 每月只还利息,还款额比较小,非常适合投资性质的购买,但是整个还款期付的利息要比本息同还高,贷款期结束了得自己想办法还房子本金。从实际申请上看,interest only 更受投资者欢迎一些,自住房的主人则偏爱本息同还。总之,还要看我们能申请下来哪种。 比如一些小额的贷款,只有本息一起付才可以贷出来。

如果可以选择的话,还是建议投资型购房申请只还利息的 interest only,这样每个月的现金流会充裕一些。

那如果选择了只还利息贷款,本金怎么还呢?首先,通货膨胀能帮咱们解决一大部分问题。英国过去30年的年均通货膨胀率为2.58%,以后也是这个趋势。现在借的50万贷款,到了20年之后,就没这么值钱了。

利息和浮动利率

现在的房贷利息大概3%,是历史上的低位。

利息,就是银行借给咱们钱的租金。银行的工作,简单理解就是:用低廉的利息拿到大笔资金,然后打成小笔以较高的利息放贷款给我们,赚取其中的利差。

所以,银行的借贷成本就对我们的贷款利息影响非常大。在英国 BBR (Bank of England Base Rate): 英格兰银行基准利率, 是一个代表银行资金成本的重要数据。现在英国的BBR很低,只有0.25%。

除了BBR 另一个指数咱们也可能听到过,叫Libor(London Interbank Offered Rate ),即伦敦同业拆借利率,是指伦敦的第一流银行之间短期资金借贷的利率,是国际金融市场中大多数浮动利率的基础利率。三个月期的Libor 现在是大概0.34%。

通过以上的内容,大家已经了解了英国买房的主注意事项和流程了,这样在英国买房的时候,就可以参考这些方法去做,具体的可以咨询绿野移民。

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